一、背景介绍

（一）区委区政府高度重视我区土地工作。8月9日，魏都区召开全区领导干部会议，8月10日，魏都区召开区委书记专题会议，张书杰书记先后两次在会上强调“由组织部负责，组织60名优秀青年干部，统一培训，学习土地出让知识，充实土地出让环节力量。”8月17日，张书记又再次专门听取相关工作进展汇报并提出四点要求：一是全区所有干部，特别是后备干部，都要学习土地知识，要认识土地工作的重要性，并指出，土地工作是我区继曹魏古城项目和产业项目落地后的又一重要工作。二是要全员培训，将土地知识的培训作为干部培训的重要内容，而且培训后要进行考试，确保培训效果。三是合理组织，以满足工作需要为根本宗旨，人员不够，还可以继续增加培训人数，涉及提拔的同志，更要接受培训。四是要上下齐心，拧成一股绳，做好各级领导的沟通协调工作，争取省、市对我区土地工作的最大支持。张书杰书记强调，政府是土地这一最大资产的资产管理部门，要切实认识到这一角色的重要性，高度重视土地工作，推动区域经济发展。

（二）地王产生的深层原因。2017年7月27日，许昌市第四次国有建设用地使用权出让网拍，示范区FD06-2b#地块，经过177轮竞价，最终由河南碧桂园置业有限公司以89828万元竞得，亩均价格为749.7万元/亩，溢价率306%。成为许昌新地王。地价的上涨源于许昌城市环境不断优化、区位优势日益突出所带来的投资热情的高涨，但地王频现却是土地机制体制存在问题的表现。说明我们区的土地运作市场，还需要进一步规范，我们区的土地工作，还大有可为。

（三）新房地产模式出现。2017年南京、广州、上海相继出现租购同权信号。8月17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，提出1、符合条件的京籍无房户租房，其子女可在租房所在区上学；2、没有京籍的无房户租房，其子女可申请在租房所在区上学；3、集体户口，租公租房，可以落户。三项政策，再次支持了租购同权。反映出中国的房地产市场即将步入新的历史阶段。

（四）遗留问题亟待处理。2008年以来，区政府急于对城中村进行改造，造成大量未批先建、未批即用等遗留问题；为吸引投资，产生了汉威置业、万象城、义乌小商品等众多协议地块遗留问题。这些问题，造成了大量土地的闲置，严重制约了区域整体经济的发展，如何运用土地知识，妥善解决这些遗留问题，盘活土地，是当前我们面临的艰巨课题。

二、工作介绍

（一）“批”，即建设用地审批。

1、农用地转用审批：农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。（用途改变）

2、征地审批：国家作为征地主体，对农民集体所有的土地按法定程序收归国有。（权属改变）

占用基本农田、耕地35公顷以上，其他土地70公顷以上的，需由国务院批准。

相关法律政策：《土地管理法》，《土地管理法实施条例》。

业务流程：

1. 县、市、区履行征地报批前告知、确认、听证等程序。

2. 县、市、区国土资源部门拟订“一书三方案”，提供勘测定界等材料，报同级人民政府审核。

3. 县、市、区人民政府审核后，出具审查意见，行文呈报省辖市人民政府。

4. 省辖市国土资源部门按照规定进行审查，出具审查意见，报同级人民政府审核。

5. 省辖市人民政府先行将农用地批准转为建设用地（同时批准农用地转用方案和补充耕地方案），出具审查意见，行文呈报省人民政府。

6.省国土资源部门按规定进行复核性审查，出具审查意见，报省人民政府批准。

7.省人民政府批准建设用地（同时批准征收土地方案）后，省辖市、省直管县（市）人民政府具体组织实施征地和供地。

业务科室：审批科

工作介绍：分局每年年初，根据区委区政府工作安排和项目用地需求，积极与各办事处和用地需求单位对接，拟定报地批次。今年共计划上报三个批次，分别是许昌市2017年度第十一批城市建设用地，涉及樊沟社区（光明大剧院改造）、俎庄小学、新兴办事处养老服务中心等；许昌市2017年度第一批乡镇建设用地，涉及殡仪馆、纪年科技；许昌市2017年度第二批乡镇建设用地，涉及天健热力、许昌市第十八中学。目前十一批城市已上报省政府。

（二）“供”，即建设用地供应。

我国土地市场包括土地一级市场和土地二级市场，其中土地一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为;二级市场主要是建设用地使用权的转让、出租和抵押。土地一级市场体现着土地所有者与使用者的关系，土地二级市场则主要是土地使用权人之间的交易行为。

按照现行的法律规定，土地一级市场进行出让的必须是国有建设用地（集体经营性建设用地入市试点单位除外），供应方式主要有划拨和有偿使用两大类。有偿使用方式包括国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）等。其中，国有建设用地出让和租赁的具体配置方式又包括协议、招标、拍卖、挂牌四种。

相关法律政策：《城市房地产管理法》，《物权法》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，划拨用地目录（9号令），协议出让办法（21号令），招标拍卖挂牌出让办法（11号令—39号令）。

业务流程：

1、国土部门根据控制性规划、规划设计条件，进行前置性地籍调查。

2、提供征地完成情况说明，补偿安置协议和补偿票据。

3、委托地价评估，经市地价委员评审通过后，出地价评估报告。

4、国土部门初审出让资料，报市国土局利用科审核后，报请市土地资源保障工作联席会会审通过。

5、根据联席会议精神，市国土局利用申报出让方案报政府审批。

6、根据供地计划，市国土局利用申报出让会审报市政府审批。

7、国土交易中心发布出让公告，项目单位根据公告参加公开出让，竞得土地使用权，签订土地出让合同。

8、竟得单位按规定缴纳土地出让金, 拍卖拥金、交易费,契税等相关费用后，市国土局发建设用地批准书，现场核对土地签发土地书。

9、竟得单位凭建设用地批准书、出让金发票、交地书等资料，申请办理国有土地使用。

业务科室：收储中心

工作介绍：2017年，为抓好城市提质工作、构筑城区发展大格局，魏都区强力推进城市建设“6223”工程，其中第一个2指完成2000亩土地出让。该项工作由收储中心全力负责。截至目前，完成出让地块13宗，面积共计856.1亩，出让金额共计95858万元，进入出让程序地块17宗，面积共计370亩，总计已完成目标任务的61.3%。该项工作是区委区政府高度重视的重点工作，我们在全区领导干部会议后对该工作又进行了再动员、再部署，以百天为限，倒排工期，争取在11月份大头落地。

（三）“用”，即建设用地利用，主要指建设用地批后监管。

建设用地批后监管是指建设用地在取得行政审批手续后，对农用地转用征收、市场交易、土地利用、项目竣工全过程进行监督检查，对与审批结果不符或违法违规征地、供地、用地的行为进行的行政管理活动。加强批后监管对于维护土地市场秩序、规范土地管理、优化资源配置、缓解供需矛盾，促进经济社会发展有着十分重要的作用。

相关法律政策：闲置土地处置办法（53号令），土地节约集约利用规定（61号令）

业务科室：利用科

工作介绍：目前正在开展土地利用集中整治工作，魏都区的主要任务之一主要就是处理近年来批而未征的、征而未供的、供而未用的空闲土地。

（四）“补”，即补充耕地。

耕地保护是我国的基本国策，从占用耕地补偿制度由先占后补、边补边占，到先补后占、占一补一、占优补优，再到2016年豫国土资发125号文件占一补二；从基本农田的划定，到18亿亩耕地红线确立，再到永久基本农田的围城包路；从运用单一的行政措施，到集法律、行政、经济多重手段，采用管控、约束、补救、建设、倒逼、惩治多种措施进行保护。中央要求越来越来严格，责任越来越重大。

相关政策制度：中发〔2017〕4号，豫政〔2015〕71号，土地用途管制制度，基本农田保护制度，耕地占补平衡制度，政府责任目标制度，耕地占用税费制度。

业务科室：耕保科

工作介绍：魏都区目前的耕地保护和基本农田保护目标任务都完成良好，但是作为中心城区，土地资源先天不足，经济发展对土地的刚性需求大、耕地保护面临压力特别巨大、矛盾特别突出的严峻形势。为此，区政府一方面继续采取综合措施加强耕保责任落实，如召开区级土地工作会、一把手签订耕保责任书、建立和完善一张图系统配给办事处用于加强监管。另一方面积极充分发挥有解思维，破解占补平衡压力，推动用地报批，保障发展用地，如先试先行在全市率先成功竞得宅基地复垦券，排除万难加快组卷避免占一补二，充分挖潜盘活存量土地缓解指标压力。

（五）“查”，违法用地查处。

土地卫片执法检查，是指根据某个地区的土地卫片，来监督、检查其辖区内的土地利用行为，及时发现违法行为，加以处罚，以达到合理保护土地的目的。这其中还需要检查其是否符合规划，是否占用了基本农田，是否未批先建等等违法用地行为。

相关法律政策：《土地管理法》，《土地管理法实施条例》，《河南省实施<土地管理法>办法》，《河南省<中华人民共和国土地管理法>及其配套法规行政处罚裁量标准》，《中华人民共和国行政处罚法》。

业务科室：监察队

工作介绍：分局坚持每周不少于两次的土地动态巡查，努力做到对违法占地现象早发现、早制止、早报告。同时积极开展卫片执法检查。2016年我区开始用无人机每季度对辖区土地进行自主监测，发挥无人机航拍覆盖完整、反映全面、位置准确、重点突出的优势，争取在卫片发现前将违法用地情况发现、处理到位。2015年卫片监测下发图斑，魏都区实际管辖范围內共186宗，面积2199.2亩，2016年魏都区实际管辖范围內图斑共69宗，面积447.3亩，较2015年得到显著改善，科级的运用成效突出。下一步我们还将探索更多形式的实践，以建立我区科学合理的用地模式。

三、下步学习方向

（一）结合新房地产模式思考我区土地利用工作如何开展。

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热点事件：万科进入住房租赁市场。

四种解决国民住房问题的四种方式：1、日本香港台湾美国模式。住房完全推向社会；2、新加坡模式，对90%的公民住房采取政府提供，10%的高端住房实行市场化；3、德国模式，将住房当成人民的生活必需品，政府不允许资本炒作并且法律严禁房价和租金的上涨幅度；4、社会主义的分配方式。

中国的房地产业正在从日本香港台湾美国模式向新加坡模式转变。在这个过程中，政府的功能会发生哪些变化，相关的土地工作又会发生怎样的变化，需要土地工作者深入思考。

（二）学习企业融资相关知识。

2016年12月，河南省人民政府办公厅文件《关于印发河南省百城建设提质工程用地保障方案的通知》（豫政办[2016]212号）,提出了“创新土地资源、资产、资本一体化运作”的要求。土地运作过程中最大的瓶颈就是资金问题，目前魏都区正在谋划成立土地储备基金，非常需要能够综合运用土地、经济知识的复合型人才。

（三）思考新的一级市场如何培育。

分析地王频现反映出的，土地市场存在的体制问题，思考如何利用土地储备基金，培育健康的一级市场环境，用政府少量资金，撬动社会资本进入土地一级开发，以较少的土地资源支撑更大规模更高水平的产业发展，推进基础建设和城建项目。